营改增后房地产开发企业如何预缴税款

问：甲公司为房地产开发企业且为增值税一般纳税人。2016年7月甲公司采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目，收到预收款3885万元。请问，甲公司应如何预缴增值税税款?甲公司开发的新项目在7月陆续开工建设，若新项目也采取预收款方式销售，应如何预缴增值税税款?

答：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为：应预缴税款=预收款÷(1 适用税率或征收率)×3%，上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算;计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

以本题为例：甲公司销售房地产老项目取得预收款后，如选择适用简易计税方法，在8月应预缴税款=3885÷(1 5%)×3%=111(万元);如未选择适用简易计税方法，在8月应预缴税款=3885÷(1 11%)×3%=105(万元)。后期新项目取得预收款，均按一般计税方法，采用11%的适用税率计算应预缴税款。