个人之间赠与不动产的纳税规定

    个人之间赠与不动产、土地使用权的纳税规定，散见于多个税收文件中。为方便对照学习，现归纳整理如下。

对赠与方的纳税规定

一、营业税

根据营业税暂行条例实施细则第五条第一项的规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应当征收营业税。但是，根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条的规定，对个人无偿赠与不动产、土地使用权的以下四种情形，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

应当注意的是，第四项仅指“房屋产权”，是否包括房屋占用范围内的土地使用权呢？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定的“地随房走的原则”，应当包括土地使用权。也就是说，土地使用权随同房屋产权暂免征收营业税。但是，如果土地上无房产，仅是土地使用权的遗赠，则应当征收营业税。

需要说明的是，继承与赠与是两个不同的法律概念（下文有阐述），不管是法定继承，还是遗嘱继承，均不能按照营业税暂行条例实施细则第五条第一项的规定征收营业税。

二、土地增值税

根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，个人以继承、赠与无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。但是，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条对细则中“赠与”的范围，作出如下限制性规定：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体，指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

除了上述两种赠与行为外，其他赠与行为均应当征收土地增值税。

三、印花税

根据印花税的有关税收政策规定，个人之间赠与不动产、土地使用权均应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。

对受赠方的纳税规定

一、契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条的规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权的，受赠人应当按照规定税率缴纳契税，并且不得比照购买普通住宅享受优惠税率。

对于继承的土地、房屋权属是否征收契税？《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）作出了明确规定，即不征收契税，但是该政策在执行时应当把握以下两点：

一是继承的范围。继承的范围仅限于法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），死者生前没有订立遗嘱而按法定程序分割遗产的，属于法定继承；按照死者生前订立的遗嘱分割遗产的，属于遗嘱继承。对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于遗嘱赠与（简称遗赠），而不是继承，应当征收契税。

二是继承发生的时间。根据《中华人民共和国继承法》第二条的规定，继承从被继承人死亡时开始。如果在被继承人还没有死亡的情况下，按照遗嘱内容，把土地、房屋权属变更为法定继承人的，属于赠与行为，应当征收契税。但是也有例外，就是曾经在网上炒得很热闹的房产证加名问题。夫或妻的一方，将对方的名字加到房产证上，就是将个人财产变成了夫妻共有财产，其实质是赠与行为。《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）规定，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

二、印花税

政策规定与赠与方的纳税规定相同，不再赘述。

三、个人所得税

根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第三条规定，受赠人应当按照“其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。但是，对于以下情形不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

应当注意的是，该文件仅规定对个人无偿受赠房屋产权按照“其他所得”项目缴纳个人所得税，而没有对无偿受赠土地使用权规定征税。根据“地随房走的原则”，在征税时，计税依据应当包括房屋占用范围内的土地价值。